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以住房租赁市场长效机制应对房租“任性”

2018-08-25 23:58:24来源:光明网-理论频道

作者:西南财经大学经济学院经济系主任 韩文龙

近日,一些热点城市的房租开始了“凶猛”上涨,一些大型住房租赁企业开始大规模争抢房源,哄抬租金,助推了区域内的房租猛涨。这种囤积居奇,变相加价的行为,严重扰乱了住房租赁市场,但也从侧面说明了我国需要从机制和制度方面建立住房租赁市场长效机制,让老百姓能够“住有所居”和“租有所居”。

房租为什么会涨价?从供给与需求层面来看,是一个城市(或城市局部地区)出现了房源紧张,或者是结构性的供需矛盾。而从近日一些大型租赁企业“囤房”加价的情况,使房价上涨又添了新的因素,即交易模式转变也会带来租金上涨。

在传统社会,租房主要是依靠房东与租户自我协商,或者是零散的有店铺的中介与租户协商租金。但在互联网社会,“租赁企业 +互联网+营运管理+金融服务”构成的大型综合体,集成了强大的房源信息收集和发布、管理运营和消费金融服务功能,成为了主要的租赁服务提供者。而“租赁企业 +互联网+营运管理+金融服务”的大型综合租赁模式,容易形成信息垄断和价格操控,因为通过房源信息收集和发布、管理运营和消费金融服务的集成功能,租赁企业可能会成为租房服务流通环节唯一的供给主体。如果在一个城市或区域内的住房租赁企业通过资本优势形成了垄断优势,最后几家大的租赁企业就可能形成区域性甚至全国性的垄断竞争格局,最终会影响租房服务的供给数量和价格,进而会影响住房租赁市场的健康发展。

如果说住房具有商品和资本品的双重属性,那么租房服务不仅具有纯商品的交易属性,还具有准公共服务的属性。居住服务是关系民生的大事,是人们生活的必需品。和自来水一样,居住服务虽然是私人付费,但是具有很强的需求刚性。在这种情况下,居住服务就不能仅仅完全依靠市场来解决,而是需要发挥政府、市场、社会组织和居民等多主体的共同作用。从长远看,要解决中国的居住服务问题,防止租金过快上涨,必须建立住房租赁市场长效机制。

第一,实现住房供给主体的多元化。90年代初,我国住房商品化改革后,商品房的供给量增加很快,基本满足了大部分居民的居住需求。但是,房价过快上涨给经济社会发展带来了较大负担,也影响了一些居民的幸福感。从供给侧结构性改革角度讲,在我国城市化进程不断加快的阶段,解决住房问题还是要依靠增加住房供给。但是,面对不同收入群体,住房供给应该是多元的。中高收入者,住房可以通过市场化解决;中低收入者,住房可以通过保障性住房、廉租房等解决;低收入和贫困户的住房需求需要政府兜底。在此过程中,住房的供给主体应更加多元化,比如,在建立严格的住房登记和存量保有公平性前提下,可探索单位房、集资建房、企业建房等,通过共建共用、共建租用等方式解决住房供需矛盾。

第二,实现租房供给主体的多元化。住房的多元供给,主要解决住房的增量问题,而租房的多元供给主要解决住房的存量配给问题。目前,我国的租房供给主体包括租赁企业、社会组织、个人和政府,其中最重要的主体是租赁企业。受到市场规模效应、互联网平台的垄断效应和金融的杠杆效应,一些租赁企业已经成为了市场中的垄断竞争者,可以控制房源和租金涨幅。这是不利于租房市场健康发展的。要解决租金过快上涨,从供给主体的角度讲,就是要增加多元供给主体,形成混合型的供给形态。首先,各级地方政府应该成立相应的租房公司,这种租房公司可以是公办公营、公办私营或公私合营,但是定位应该是保本或微利的。其次,允许单位集资建房或建福利房,租给单位内部人使用,如京东的集体宿舍模式。再次,允许企业建长租房,如一些房地产企业的租房服务模式等。此外,鼓励居民之间通过公共住房租赁信息平台直接参与租房服务交易。最后,规范租赁企业,尤其是全国连锁性租赁企业的租赁服务。只有形成多元供给主体,才能在保障供给的前提下,提升服务质量,形成良好的租赁服务关系。

第三,建立租赁信息备案制度。从租房市场情况看,租赁企业利用信息不对称优势和市场垄断优势,提高租金是推动租金过快上涨的重要影响因素之一。解决的办法是政府可考虑建立统一的租赁信息备案平台。无论是哪种租房供给主体,完成租房交易过程中,都需要以租房合同上的主要信息为准,在租赁信息备案平台上进行备案。通过备案,政府相关部门可以准确把握租金涨幅情况,以及租房主体的交易情况,使得价格信息透明化和交易过程规范化。

第四,建立租金调控制度。上面讲到,受供求关系,以及市场规模效应、互联网平台的垄断效应和金融的杠杆效应影响,租房市场容易形成价格上涨。为此,可以借鉴德国的租房市场模式,对租金进行调控。住房租赁服务,不仅具有商品属性,还具有准公共服务属性。它的双重性质决定了对具有准公共服务属性的租赁服务进行适当的价格管制是合理的。具体的价格调控方法,可以借鉴德国的租金调控办法,同时允许各省市因地制宜采取相应调控措施,不搞“一刀切”。租金价格调控要平衡好双重目标,即租金价格不能过快上涨、租赁服务主体要适当盈利。

第五,完善住房租赁服务的法律法规。如果要构建租售同权的住房保障体系,就需要建立与租房相关的公共服务体系,如教育、医疗、社保、养老等。当务之急,应该是建立与住房租赁服务相关的法律法规,如对房源信息、交易行为、租金涨幅、租房补贴、税收、租赁权保护和解约保护等做出规定,让住房租赁市场有法可依,保障租户等的合法权益。

十九大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这体现了以人民为中心的发展思想。要真正实现“住有所居”和“租有所居”,建立和落实住房租赁市场长效机制是关键!

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